私は、私自身が賃貸アパートの経営をする中で、家賃滞納や雨漏り、家賃交渉による物件価値の下落など、いろいろな問題を経験し、たくさんの失敗をしてきました。そうした失敗が何が原因で起こっているのか、具体的な数値や理論で理解ができたのが、CPM®の不動産投資理論とメンテナンス理論でした。
また、現在の日本の事業用不動産売買では、満室想定家賃収入と築年数によって、物件査定が行われ、「運営経費」がほとんど考慮されません。例えばエレベーターや貯水槽などの共用設備の有無や家賃の値下げによっても、実際の営業純利益は変わってしまいます。
それによって、今まで、長年にわたり十分にメンテナンスをして、大切に管理してきた物件が、他の物件と同じように、築年と表面利回りだけで安く査定されてしまいます。
また、その逆で、買い手が運営費用を十分理解せずに購入してしまい、厳しい賃貸経営をしいられているケースもあります。
そうした、賃貸アパート経営や売買の課題に対して、経験と理論による改善提案をし、オーナーの目的を達成、不動産価値の最大化をもたらすことがCPM®のミッションです。
CPM®とは
賃貸経営の改善には、物件の価値を高めることが重要です。物件の価値を高めるには、物件の現状と将来の見通しを正確に把握し、オーナーや投資家の目標に沿った経営計画を立てることが必要です。
しかし、そのためには、賃貸経営に関する幅広い知識や技能が求められます。そこで、CPM®（米国公認不動産経営管理士）の資格が役立ちます。CPM®は、賃貸経営管理の世界的な権威であり、高い倫理観と高度な専門性を備えたプロフェッショナルです。CPM®は、物件の価値を上げるための最適な方法を提案します。
CPM®についてもっと知りたい方は、こちらをご覧ください。
CPM®を取得するためには、様々な科目を学びます。
【ETH800】プロパティマネージャーのための倫理
CPM®の根幹をなす「倫理」。倫理をビジネス戦略の基本とすることの大切さを学びます。
【FIN402】プロパティマネージャーのための金融計算と戦略
単年度ベースの投資分析や指標を学びます。不動産投資の状況を測るために必要なスキルを身に付けます。
【MNT402】不動産のメンテナンスとリスクマネジメント
費用対効果の高い建物保守と、リスク管理の計画、実行、管理の方法を学びます。
【HRS402】プロパティマネージャーに必要とされる人材管理
優秀な人材を雇い、教育し、保持するステップや、リーダーシップを学びます。
【MKL405】プロパティマネージャーのためのマーケティングとリーシング
家賃設定の方法、リーシングの戦略とテクニック、入居保持の方法を学びます。
【ASM603】不動産資産の融資と評価方法
「FIN402」を基礎に、不動産価値を求める資本化率の計算方法などをより深く学びます。
【ASM604】不動産資産の実績評価
FIN・ASMの学びをベースに、貨幣の時間的価値を考慮した、複数年度での評価方法を習得します。
【ASM605】不動産資産の実績評価ー上級応用
各授業で学んだことを用いて、オーナーにとって最適な改善プランの提案方法を学びます。
【CPM001】検定試験
各授業での学びを、択一試験にて、確認します。（オンライン試験）
【MPSA】マネジメントプランの書き方と使い方
与えられた膨大な物件情報・管理運営状況・市場データをもとに、各授業で学んだ内容を使って、オーナーの目標を達成するための改善提案レポートを実際に作成します。
CPM®取得のための最終試験
与えられた物件情報・管理運営状況・市場データをもとに、オーナーの目標を達成する改善提案レポート作成に必要な100の設問に、選択式または数字入力式で回答していきます。（オンライン試験）
CPM®資格取得に必要な５つの要件
❶賃貸実務経験3年以上
| 管理対象 | 物件数 | 戸数 | 面積 |
|---|---|---|---|
| 居住系の場合 | 1ヶ所 | 300戸以上 | |
| 2〜4カ所 | 合計200戸以上 | ||
| 5ヶ所以上 | 合計100戸以上 | ||
| 商業系の場合 | 1ヶ所 | 12万平方フィート以上 （11.163平方メートル） | |
| 2ヶ所以上 | 合計8万平方フィート以上 （7.442平方メートル） | ||
| 工業系の場合 | 1ヶ所 | 12万平方フィート以上 （11.163平方メートル） |
❷IREMJapanへの入会
IREM（Institute of Real Estate Management）は米国シカゴに本部をおくプロパティマネジメント（不動産経営管理）の専門家が集まる国際的な団体です。
米国で起きた金融大恐慌の影響が残る中、プロパティマネジメントにおける倫理規定の創設を中心に、プロパティマネージャー（不動産経営管理士）として必要なスキルを提供をすることを目的に1933年に設立されました。IREMJapanはIREMの日本支部です。
❸倫理授業の受講
倫理（ETH800）を受講する。CPM®において倫理は特別な意味を持っています。CPM®候補生（キャンディデート）としての申請書を提出する為には、倫理（ETH800)の受講は必須となります。
❹申請書の提出
CPM®候補生（キャンディデート）としての申請書を提出します。必要な管理経験や経歴を申告するものです。
❺教育・試験
1.試験を受験し合格する
公式セミナーのすべての科目の最後に試験があり、合格する必要があります。
2.CPM®検定試験に合格する
CPM®必須科目をすべて受講し、試験に合格した場合に受験が可能です。
3.MPSA試験を受験し合格する
倫理・CPM®検定試験に合格した後、最終試験としてMPSAを受験し合格する必要があります。
（IREMJapan：HPより引用）
